Si vous investissez sous le dispositif Pinel, vous devez obligatoirement déclarer vos impôts dans un premier temps afin de profiter des avantages fiscaux. Rappelons que ces derniers sont de 12%, de 18% ou de 21% du montant de votre acquisition immobilière. La réduction varie en effet selon la durée de la mise en location du logement sous Pinel.
Les formulaires requis pour la première déclaration
La première déclaration s’effectue sur la base d’une liasse fiscale qui comprend plusieurs formulaires. L’un d’eux concerne l’engagement de location suivant lequel vous indiquez la durée de votre engagement (6 ans, 9 ans ou 12 ans). Un des autres formulaires composant la liasse est le bilan foncier de l’opération. Ce dernier mentionne le montant des revenus locatifs que vous avez perçus, déduits des frais et de certaines charges. C’est à partir de ce formulaire que le bénéfice foncier ou le déficit foncier sera dégagé, ce qui va impacter le montant de votre imposition.
La loi Pinel commence à courir dès la mise en location du bien à la suite de l’achat du logement neuf, ou à la fin des travaux d’un immeuble ancien rénové. Attention au délai de 6 mois suivant sa livraison sous peine de se voir pénalisé
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La déclaration annuelle des revenus
Vous devez ensuite effectuer la déclaration annuelle de vos revenus Pinel, après cette première déclaration qui a généralement lieu l’année qui suit la date d’achèvement de la construction ou des travaux de rénovation.
L’administration fiscale peut être amenée à réaliser des contrôles inopinés : ayez toujours à disposition tous les documents originaux requis de même que les copies. Ces documents sont entre autres la déclaration d’achèvement des travaux et le bail locatif. Le contrôle de l’administration fiscal consiste aussi à la vérification des loyers appliqués par rapport aux plafonds fixés par la loi. Pour rappel, ce sont les plafonds de revenus du locataire et de loyers par zone.
Comment bien préparer son investissement Pinel ?
La loi Pinel n’est réellement intéressante que si vous avez des impôts à payer, puisqu’elle donne lieu à une réduction fiscale de 2% par an pendant 9 ans et de 1% par an pendant les trois dernières années jusqu’à 12 ans.
Vous devez alors estimer votre situation fiscale avant d’investir, de même que votre situation financière, puis cibler le montant de l’acquisition puisque c’est sur cette dernière que se basera le calcul de la défiscalisation.
Une fois le budget défini, la prochaine étape consiste à trouver le bon immobilier qui répondra aux demandes locales. Exemple : un logement étudiant à proximité d‘une université, un logement senior près d’un établissement de santé, un appartement de taille intermédiaire pour une jeune famille à proximité d’une crèche, d’une école et des réseaux de transport en commun, etc. Attention, car la loi Pinel 2020 n’est plus éligible pour les maisons individuelles, mais plutôt pour les habitations collectives.
La prochaine étape est de débloquer un crédit immobilier puis de signer l’acte de vente qui se fait par l’intermédiaire du notaire. Notez que l’achat du bien immobilier peut se faire via un promoteur : vous achetez alors un bien clé en main. Vous pouvez aussi faire construire pour payer moins de frais.
Entretemps, ayez déjà en tête les exigences de la loi Pinel telles que les plafonds de loyer et de ressources de votre futur locataire. Il vaut donc mieux commencer à préparer la mise en location bien avant la date de la livraison effective de l’immobilier sachant que vous ne disposez que de 6 mois de carence locative autorisé e.
C’est une fois la mise en location sur les rails que vous déclarez l’investissement dont les étapes sont détaillées plus haut.
